Wohin entwickelt sich der deutsche Immobilienmarkt in den nächsten Monaten? Diese Frage ist nicht nur für alle Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche spannend, sondern auch für potenzielle Immobilienkäufer und Bauherren.

Neubau

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im ersten Quartal 2024 53.500 Baugenehmigungen erteilt. Das sind 22,2 Prozent weniger als im Vorjahresquartal. Im März 2024 betrug der Rückgang gegenüber März 2023 sogar 47 Prozent. Auf das Jahr hochgerechnet wird es nach Expertenschätzungen 2024 nur rund 200.000 neue Wohnungen geben. Geplant und notwendig sind aber 400.000 pro Jahr. 

Für alle, die neu bauen möchten, sind das gute Nachrichten. So wird die bereits einsetzende Unterauslastung der Handwerksbetriebe und Bauunternehmen dafür sorgen, dass genügend Anbieter da sind. Auch Materialmangel dürfte der Vergangenheit angehören. Auswirkungen wird die Bauflaute mit steigender Wettbewerbsintensität dann auch auf die Preise von Materialien und Handwerkern haben. Sie werden vermutlich zumindest nicht mehr steigen. Ob und wo es auch zu spürbaren Preissenkungen wie aktuell bei Bauholz kommt, wird sich zeigen.

Bestandsimmobilien

Auch der Kauf von Bestandsimmobilien wird wieder attraktiver. In den letzten Monaten gab es eine große Unsicherheit und Zurückhaltung. 

• Energieeffizienz: Potenziellen Immobilienkäufern war die Lage nicht zuletzt aufgrund der verwirrenden Diskussionen um das „Heizungsgesetz“ zu risikoreich. Kaum abschätzbar waren die notwendigen Investitionen in eine verbesserte Energieeffizienz. Die Abschläge bei den Immobilienwerten lagen daher in den vergangenen Monaten je nach Gebäudeeffizienzklasse zwischen 5 und 25 Prozent. Aktuell sinken die Abschläge wieder leicht.
• Mondpreise: Der Markt für Bestandsimmobilien geriet aber auch durch zu hohe Preisvorstellungen der Eigentümer ins Stocken. Viele waren noch von den hohen Preisen in der Niedrigzinsphase verwöhnt und wollten sich nicht an die veränderte Zinssituation anpassen. Dabei sinken die Immobilienwerte schon rein rechnerisch, wenn die Zinssätze steigen. Hierzu ein vereinfachendes Beispiel: Erzielt eine Immobilie z. B. 10.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr und liegt der Zinssatz für Kredite bei 2 Prozent, so beträgt der Wert 500.000 Euro (10.000 x 50). Oder anders: Um 10.000 Euro zu erzielen, benötigt man bei 2 Prozent Verzinsung ein Kapital von 500.000 Euro. Steigt der Zinssatz hingegen auf 5 Prozent, so wird aus Investorensicht für die Erzielung von 10.000 Euro nur noch ein Kapitalstock von 200.000 Euro benötigt (10.000 x 20). 

Zinsentwicklung

Die Immobilienmärkte boomen vor allem dann, wenn die Zinssätze niedrig sind wie zwischen 2010 und 2022. Daher schauen alle Marktakteure immer gebannt auf die zinspolitischen Entscheidungen der US-amerikanischen Zentralbank Federal Reserve (FED) und der Europäischen Zentralbank (EZB). Lange Zeit sah es nach einer Zinswende im Sommer aus. Doch nun hat die FED die Euphorie der Finanzmärkte gebremst. Es sieht plötzlich nicht mehr so aus, dass die US-Leitzinsen, die aktuell im Rahmen von 5,25 bis 5,5 Prozent liegen, bald gesenkt werden. Die EZB hat den Leitzins bereits um 0,25 Prozentpunkte von 4,5 auf 4,25 Prozent gesenkt. Zu groß darf der Zinsabstand zwischen den USA und der Eurozone aber auf Dauer nicht sein. Sonst wandert Kapital in die USA ab, was den Euro-Kurs schwächt.