Die Preise von Büro- und Handelsimmobilien in Deutschland sind nach dem vdp-Immobilienpreisindex seit dem Zinsanstieg, der Corona-Krise und dem Beginn des Ukraine-Kriegs insgesamt um 17 Prozent gesunken. Im ersten Quartal 2024 betrug der Rückgang gegenüber dem Vorquartal aber nur noch 0,8 Prozent. Die moderate Senkung des EZB-Leitzinses und steigende Mieten haben dazu beigetragen, dass jetzt zumindest nur noch eine preisliche Seitwärtsbewegung stattfindet. Von einer nachhaltigen Erholung kann noch nicht gesprochen werden. Dafür sind die Transaktionsvolumina von Gewerbeimmobilien noch zu gering. Wenn die Zinssätze - wie zu erwarten - weiter sinken, können Investitionen in Gewerbeimmobilien oder ein Gewerbeneubau für Unternehmen aber durchaus wieder sinnvoll sein.
Gewerbeobjekte als Anlage
Neubauprojekte im gewerblichen Bereich werden zumeist von Projektentwicklern, Bauträgern oder Immobilienfonds vorangetrieben. Dabei geht es meist um größere Bürokomplexe, Handels- oder Freizeitimmobilien.
Die Finanzierung von anlageorientierten Gewerbeimmobilien (Bau oder Kauf) unterscheidet sich deutlich von der Finanzierung von Wohnimmobilien. Das Risiko für die finanzierende Bank ist höher, weil die Verwertung der als Sicherheit dienenden Immobilie im Falle von Zahlungsausfällen schwieriger ist.
Der Wert einer gewerblichen Anlageimmobilie ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren. Die zukünftigen Einnahmen aus Mieten oder Pachten werden mit einem risikoangepassten Zinssatz (die Renditeerwartung des Investors) auf die Gegenwart abgezinst. Bei der Ertragswertberechnung gehen Banken sehr konservativ vor, da sich die zugrundliegenden Bewertungsparameter, wie z. B. Leerstände, Dauer der Mietverhältnisse, regionale Konkurrenzobjekte, Konjunktur und Mietzinsentwicklung, im Laufe der Jahre schnell ändern können.
Üblich ist bei derFinanzierung von Gewerbeobjekten daher eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Beim Kauf einer vorhandenen Immobilie sollten auch die Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital finanziert werden.
Gewerbeobjekte zur Selbstnutzung
Viele Unternehmen vor allem aus dem produzierenden Gewerbe entscheiden sich für einen Neubau, wenn die Kapazitätsgrenzen ihrer Produktionsstätten, Lagerhallen oder Verwaltungsgebäude erreicht sind. Entweder wird dann auf dem vorhandenen Betriebsgelände oder auf einer neuen Gewerbefläche so gebaut, dass die Immobilie den spezifischen Anforderungen des Unternehmens an Lage, Zuschnitt und Erweiterungsmöglichkeit entspricht. Bei der Suche nach passenden Gewerbeflächen bieten die Wirtschaftsförderungsgesellschaften der Städte Beratung und Hilfe.
Die Finanzierung vonselbstgenutzten Gewerbeimmobilien ist noch risikoreicher, da die Immobilie auf die speziellen Bedürfnisse des Unternehmens ausgerichtet und im Verwertungsfall schwieriger zu verkaufen ist. Je nach Bonität des Unternehmens sind daher höhere Eigenkapitalanteile oder Zusatzsicherheiten nötig.
Manchmal reicht auch eine Sanierung der bestehenden Gewerbeimmobilien aus, auch um z. B. die Energieeffizienz oder die Repräsentationswirkung zu erhöhen. Hierfür gibt es eine Vielzahl von öffentlichen Förderprogrammen.
