Betriebsaufspaltung bei einer GmbH

Immobilien als Risikofaktor

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Wussten Sie, dass Sie als Unternehmer/in mit der Vermietung einer eigenen Immobilie an Ihre GmbH eine Betriebsaufspaltung und damit ein zweites Unternehmen „erzeugen“? Wenn nicht, dann sollten Sie dieses häufig unterschätzte Risiko mit weitreichenden steuerlichen Verpflichtungen und Haftungsfragen genau prüfen.    

Persönliche Verflechtung

Durch die Betriebsaufspaltung wird ein Unternehmen rechtlich in ein Besitz- und Betriebsunternehmen aufgeteilt. Die Betriebsaufspaltung ist durch eine personelle und sachliche Verflechtung gekennzeichnet. Typischer Auslöser für die Begründung einer Betriebsaufspaltung ist die Vermietung einer eigenen Immobilie an die GmbH. Beispiel: ein Unternehmer vermietet eine private Immobilie an seine GmbH, die diese als Lagerhalle oder Büro nutzt.  

Ist die Aufspaltung gewollt und geplant, spricht man von einer echten Aufspaltung. Häufig entsteht eine Betriebsaufspaltung aber unabsichtlich. Dann ist die Rede von einer unechten Betriebsaufspaltung, die zwar steuerlich und rechtlich nicht anders als die echte Betriebsaufspaltung behandelt wird, aber ungeplant ein großes Loch in die Kasse reißen kann. Folgende Situationen sind möglich.

Echte Betriebsaufspaltung

Das Unternehmen wird bewusst in zwei Unternehmen aufgeteilt. Die Betriebsgesellschaft kümmert sich um den operativen Betrieb wie die Produktion und den Verkauf von Waren. Die Besitzgesellschaft hält die Immobilien und Maschinen und verpachtet oder vermietet diese an die Betriebsgesellschaft. Die Aufgaben der beiden Unternehmen sind klar geregelt und die gewollte Betriebsaufspaltung führt zu keinen unvorhersehbaren steuerlichen Konsequenzen.

Unechte Betriebsaufspaltung

Anders hingegen verhält es sich bei der unechten Betriebsaufspaltung. Sie kommt aus Versehen und häufig aus Unwissenheit zustande. Typischer Fall ist die Vermietung einer privaten Immobilie an das eigene Unternehmen. Das können sogar Büroräume im eigenen Haus sein. Kann der Unternehmer sowohl über die GmbH als auch die Immobilie herrschen, dann wird aus der Vermietung ein Unternehmen mit einer gewerblichen Tätigkeit mit den entsprechenden Folgen:

  • Einkünfte aus Vermietung unterliegen der Gewerbesteuer,
  • Erstellung einer Einnahmen-/Überschussrechnung oder Bilanz,
  • Immobilienverkauft muss auch nach zehn Jahren versteuert werden,
  • Haftung als Privatperson auch für die Umsatzsteuerzahlungen der GmbH, falls diese die Zahllast im Insolvenzfall nicht leisten kann.

Das unbekannte Risiko

Viele Unternehmer haben die Risiken und steuerlichen Konsequenzen der unechten Betriebsaufspaltung gar nicht auf dem Radar. Sie tritt häufig erst dann zutage, wenn der Mietvertrag beendet wird oder sich die Eigentumsverhältnisse ändern wie beim Unternehmens- oder Immobilienverkauf.

Betriebsaufspaltung vermeiden

Das Risiko der Betriebsaufspaltung lässt sich vermeiden, wenn keine Beherrscheridentität zwischen Betriebs- und Besitzgesellschaften besteht. Beispiel: Der Ehefrau gehört die Immobilie, dem Ehemann gehört die GmbH. Bei einer Vermietung an die GmbH besteht keine personelle Verflechtung, da jeder Partner, auch Ehepartner, allein entscheiden kann.

Keine gesetzliche Regelung

Die Betriebsaufspaltung ist gesetzlich nicht geregelt. Sie ist ein steuerliches Konstrukt der Finanzverwaltung, das in jahrzehntelanger Rechtsprechung entwickelt wurde. Daher bereitet diese Konstruktion vielen Unternehmern Probleme. Wer sich aber damit auskennt, kann unvorhergesehene Steuerbelastungen vermeiden.  

Ist eine Betriebsaufspaltung „aus Versehen“ bereits entstanden, gibt es auch Möglichkeiten, sie zu beenden, ohne dass die steuerlichen Konsequenzen zum Tragen kommen.

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